天风证券以为国产情色，地产行业基本面拐点或快要，增量战术预期握续。交往端，市集“底部共鸣”增强，“短线战术博弈+中永远估值开辟”逻辑愈加顺畅。树立方进取，咱们提出优先筹商①非国央企受益于化债、战术纾困、需求改善等多重逻辑下的窘境回转；②具备投资及改善居品上风的龙头房企独到的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提高逻辑；④二手中介受益于存量交往景气度提高。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等战术的弹性空间或更大。

　　全文如下

　　天风·房地产 | 3月收官，小阳春复盘与揣度

　　政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量战术预期握续。交往端，市集“底部共鸣”增强，“短线战术博弈+中永远估值开辟”逻辑愈加顺畅。

　　行业跟踪（2025.3.23-2025.3.29）

　　新址：“小阳春”市集复苏动能弱于昔时两年

　　截止3月28日，咱们监测的重心60城3月新址成交面积1219万方，较1-2月月均环比高潮42%，增幅接近24年的44%、低于23年的71%（疫情杀青集合放量影响），反应“小阳春”复苏动能并未超预期，趋势接频年季节性特征。从同比筹画看，3月单月同比-6.5%，较1-2月月均同比-7.8%小幅收窄。咱们以为，面前积极成分是新址同比增速角落融会，主要或收成于前期战术启动的市集信心改善国产情色，来访、滚动率等微不雅筹画趋稳。但新址销售短期制肘高深，即二手价钱冲击带来的库存流速较低及优质料盘供给的总量稀缺。揣度后市，4-5月新址销量同、环比存在走弱可能，热门城市具备热度分化逻辑。

　　二手房：握续受益于对新址的“替代效应”

　　截止3月28日，咱们监测的重心17城3月二手房成交面积933万方，较1-2月月均环比高潮37%，增幅与24年握平、低于23年的96%。从同比筹画看，3月单月同比+42.7%，较1-2月月均同比38.1%增幅扩大。二手房3月环比增幅略低于新址，但咱们以为并不虞味二手房复苏动能更弱，或也与前期二手成交基数已较高档成分关系；3月同比增幅连接走扩反应市集保管高热。咱们以为，二手成交握续高增，主要源自于其对居住需求的优先诱骗，价钱及区位等上风是核心影响成分。揣度后市，咱们揣度4-5月二手保管高增，全年二手房握续受益于对新址的“替代效应”。

　　地盘：避险策略带来核心财富的溢价抬升

　　25年一季度（纵容3月27日），300城住宅用地成交测度建面7319万平，同比-5.9%，降幅较客岁全年收窄16.3个百分点；地盘出让金3449亿元，同比+20.2%；溢价率提高至12.4%。核心城市优质料块土拍升温，主要受房企核心城市补仓意愿高、各地政府加大优质料块供应等成分关系。咱们以为，企业端及住户端的避险策略带来了核心城市优质财富的溢价抬升，关联新址价钱或在居品迭代撑握下上行，故总量层面核心肠盘的供给量对新址需求核心影响正慢慢增大。短期市集对稀缺财富的强需求保险了拿地企业的去化速率和当期盈利，但新址价钱存在理讲价钱界限上限（同区域二手房价钱+居品溢价）。揣度后市，咱们以为，短期地盘供应总量层面“缩量提质”趋势延续，热门城市土拍溢价率或延续高位；中期看二手房价钱依然核心成分，决定向新址及地盘市集等传导链走势。

　　3月新址同比下滑，二手房同比保管高增

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　　新址市集本周成交421万平，月度同比-6.40%，相较上月下降18.73pct；累计库存10470万平，二线、三线及以下去化加快，一线去化放缓。二手房市集本周成交243万平，月度同比+36.89%，相较上月下降45.48pct。3月17日-23日，地盘市集成交建面2031万平，滚动12周同比-25.35%；成交总和393亿元，滚动12周同比-9.21%；世界平均溢价率10.95%，滚动12周同比+6.64pct。

　　本周申万房地产指数-1.49%，较上周下落0.33pct，涨幅排行15/31，跑输沪深300指数1.50pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.25%，较上周提高3.10pct，涨幅排序5/11，特出恒生指数0.86pct；克而瑞内房股特出指数为1.48%，较上周提高5.50pct。

　　投资提出：政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量战术预期握续。交往端，市集“底部共鸣”增强，“短线战术博弈+中永远估值开辟”逻辑愈加顺畅。树立方进取，咱们提出优先筹商①非国央企受益于化债、战术纾困、需求改善等多重逻辑下的窘境回转；②具备投资及改善居品上风的龙头房企独到的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提高逻辑；④二手中介受益于存量交往景气度提高。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等战术的弹性空间或更大。

　　地方方面，提出休养1）未脱险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国外洋发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生存、万物云、招商积余；5）租出企业：贝壳（和外洋组勾通笼罩）。

　　风险教导：行业信用风险膨大；行业销售下行超预期；因城施策力度不足预期国产情色。